湾区 建言

5月中旬,广州市国规委提出了“构建粤港澳大湾区路网骨架”,广州1号公路规划正式出台。

　　1号公路北端起点为黄埔大桥,西岸线路通过南大干线、东部干线依次连接番禺、南沙两区,通过京珠高速等连接中山、珠海;东西两岸通过多条过江桥梁、隧道接驳,未来番禺、南沙均可快速与东莞连接,提高往深圳、香港的通勤效率。结合今年2月公布的《广州市城市总体规划(2017-2035年)》草案可发现,1号公路与多个重要规划相辅相成,并作为其重要交通保证。

番禺、南沙将成大湾区公路网“神经中枢”

　　除在建的虎门二桥、南大干线外,广州段将新建东部干线、莲花山过江通道以及南沙至东莞过江通道在内的3条通道,有望使得番禺、南沙将成为大湾区公路网“神经中枢”。

　　广州中原研究发展部认为,上述拟建线路对于无论广州市内交通还是大湾区各市连接均有重要意义。尤其对于番禺、南沙而言,未来将承担来自珠江东西岸互联互通的需求,具有一定战略意义。

　　广州1号公路为南沙副中心通往市区提供“快速道”,未来南沙金洲、黄阁等重点片区可通过东部干线、南大干线,在短时间内到达黄埔、天河区;可见在轨道交通22/18号线为南沙保驾护航的同时,公路交通亦增添要道,预期未来南沙中心与市区的联系将越来越紧密;《总规》草案中提出 “主城区优化,外围区扩容”的发展思路。随着1号公路建设,便捷的交通有利于舒缓主城区人口压力,并引导人口、交通、制造业往外围区推进。

　　此外,从广州建设“三大枢纽”的角度来看,未来南沙着力发展“国际航运枢纽”,而主城区则作为“国际科技创新枢纽”的重要组成部分,1号公路建设将提高两大枢纽之间人流、物流通勤效率。

串起钟村和华南两大板块

　　南大干线首期(东新高速-市新路段)正处于前期征地、规划工作,未来将推进建设市新路-莲花山段。

　　广州中原研究发展部认为,南大干线一方面为番禺东西走向增加重要快速通道,另一方面有利于广州南站发挥其交通枢纽作用,由于莲花山将规划建设至东莞过江通道,未来高铁轻轨+客运公路将提高珠江东西岸联系。

　　此外,南大干线将规划途径新造(思科智慧城)、化龙(广汽基地),预留了未来重点产业区来往生活、住宅区的公路线,解决未来产业城人口交通需求。通过莲花山过江通道,则加强产业城与深圳、东莞的联系,从通勤上为“广深科技走廊”“珠江创新带”保驾护航。

目前南大干线-莲花山过江通道沿线主要覆盖钟村、华南两大楼市板块,其基本以二手楼盘为主。该区域的二手住宅均价目前集中在2.8-4.0万元/平方米的区间,包括:锦绣香江、华南碧桂园、广州雅居乐等已经发展较为成熟的大盘。

对于沿线楼盘而言,未来有望承接来自思科、广汽两大产业城员工的居住需求;此外,从目前规划来看,南站周边基本以发展商服为主,未来大量的居住需求亦随地铁2、8号线以及南大干线辐射至钟村、华南板块。

　　南沙与中心区的联系更加紧密

　　早年东部干线与南大干线曾经一同出现在番禺区公路网规划中,本次提出后有望加快推进速度。东部干线北接南大干线(莲花山),呈南北走向,预计经过石楼、亚运城、南沙庆盛、黄阁并与虎门二桥、南沙至东莞过江通道及虎门大桥连接。

　　从大湾区交通的角度而言,东部干线未来将于3条过江通道连接,对于连接珠江东西岸起重要作用,公路沿线区域如南沙庆盛、黄阁、石楼,东莞虎门等将成为重要的物流枢纽以及大湾区商贸片区。

从区域楼市的角度而言,东部干线沿线覆盖亚运城、黄阁、金洲等重要板块,日后南大干线-东部干线建成将大幅提其通往海珠、黄埔、天河的通勤效率,可预期南沙与中心区的联系将更加紧密。

黄阁-金洲板块的一手楼盘,如阳光城丽景湾均价在1.8-2.1万元/平方米,星河山海湾均价为3.1-3.3万元/平方米;二手住宅方面,南沙碧桂园均价为1.8-2.0万元/平方米,珠光南沙御景均价为2.1-2.3万元/平方米。

　　广州中原研究发展部认为,广州1号公路构建将大大缓解虎门大桥、广深高速的交通压力,同时减少未来深中通道建成后对广州交通价值的影响,保证广州南部作为大湾区,乃至大湾区东西岸交流的枢纽地位。

　　此外,公路网交错所形成的节点,包括莲花山、庆盛、黄阁、金洲等片区未来将可发展与物流、商贸相关的产业,为区域发展拓宽渠道。对于沿线热点楼市板块而言,通勤因素将会成为其重要卖点,随着来往主城区的交通网的完善,预期越来越多买家将聚焦沿线板块。