房产 买房攻略

粤港澳大湾区会提供什么样的房地产机会，哪些城市哪些类型的房地产更值得关注？

首先强调我一直以来的观点：买房子就是买入一座城市（无论是刚需还是投资者）。所以，才要花很大篇幅来论证大湾区的概念到底有没有真实驱动力。因为，只有城市价值发生了重估，那里的房地产价值发生的重估才具备持续性，而不会沦为概念炒作。这里面的反例很多，典型是2010年海南的“国际旅游岛”概念，有兴趣者可以去查一查那之后三亚的房价走势。所以，决定在哪个城市买房子，最重要的判断在于弄清楚这个城市有没有前途。城市有前途，只是赚多赚少的问题。而城市没前途，就是要亏钱的问题。

结合常年观察一些龙头房企选择城市的判断标准，我认为用这5个标尺来衡量一个城市的房地产前景会比较靠谱：城市GDP增速、产业结构、人口流入、交通基建完善状况、房屋供求关系（这个是终极落脚点）。

按照这两个逻辑，大的判断就在：锁定出海口的7个城市，广深港佛莞珠中。

谈价格之前，先看一下11城的房价概况。

这是Q房网地产频道制作的2017年6月大湾区各城一套90平米房屋的总价，不谈港澳，最高的深圳和最低的肇庆，价差是接近9倍。

那么，各城截至6月的均价这样的（均价数据和切身体验可能会有所误差）：

香港均价：123883元/平方米

澳门均价：90429元/平方米

深圳均价：54492元/平方米

广州均价：20095元/平方米（珠江新城4万多）

珠海均价：18349元/平方米

东莞均价：16788元/平方米

惠州均价：10617元/平方米

佛山均价：10136元/平方米

中山均价：8090元/平方米

江门均价：6822元/平方米

肇庆均价：6455元/平方米

先谈龙头，广深港。

大湾区的概念对区域里所有城市都是利好，但房地产受益程度有分级。这11个城市里，也有“一、二、三线”之分。房地产是跟着人口、产业走的，像昨天说的，未来大湾区的人口和产业会聚集到出海口两岸。所以，首先可以将范围缩到7个城市（排除澳门，太小）。这7个城市里，广深港是第一梯队，佛莞珠中是第二梯队。其它3个城市，惠州、江门、肇庆，第三梯队。

第一梯队的3个龙头里，我最看好深圳的房地产前景（现在恐怕看空深圳的人会比较少），上面五个指标全中。经济动力更猛，结构更完善，是中国少有的不再靠要素投入而靠创新驱动经济增长的城市。而且，房地产供求关系长期紧张，未来也看不出来有明显改善的希望。每年50-60万人口的流入，很恐怖。以现在2000万的规模计，深圳极有可能将来成为中国最大的城市（人口最多）。另外，从美国经验看，创新高地硅谷的房价的确是最贵的，超过了纽约。

特别要谈一下香港的房地产，在上面五个指标里，香港只占1个半（交通基建+房地产供求）。但香港房地产供应短缺的问题太严重了，严重到其它因素可以忽视，远比深圳更恐怖（香港的住房政策是我认为非常失败的，根本不值得再借鉴）。尽管经济差，但香港这几年的房价同样涨得很凶，和1997年泡沫高峰期相比，2017年6月香港的住宅价格涨了1倍多。

注：香港住宅价格指数1997年峰值为163.1，2017年6月为336.1，涨幅106%。数据来源：香港差饷物业估价署。

原因大家都知道，香港有24个郊野公园大约400平方公里的土地无法开发，住宅用地比例只占全港6%。上次采访施永青，他还告诉我一个数据：香港现在有67%的房主没有贷款。这个数字也很恐怖。总之，我们可以回想一下李嘉诚在长实股东会上的话，那不是在放炮。

广州稍微复杂，这几年表现寡淡。如果单从房地产看，当然已是1.5线城市了。但毕竟是省会，每年几十万人口进来，超大城市，人口1500万，经济基础也很雄厚，底牌足够的好。说它要衰落，太夸张了。只是暂时还看不到显著的产业结构嬗变，所以，我倾向认为未来它会继续“稳健发展”。

其次，第二梯队的四个城市，产业强市和低估城市，佛莞中。

佛山和东莞这两个城市在过去5年的走势可以说是成功逆袭，在中国制造业转型的半途中，都跑得很漂亮。东莞走过了灾难性的2008、走过了扫黄，没有衰落反而继续崛起了。佛山更是厉害，在国家力推供给侧改革之前就已经完成了供给侧改革，也常被央视树典型（详细可查阅香港大学教授肖耿的著作）。这两个城市的未来都很明确，都将会是人口千万级、GDP万亿级的“超大城市”（现在人口数量在民间口径已经千万了）。这俩城市都没啥资源，既非省会更非特区，都是靠练内功练出来的，持续性够强。在房价上，佛山现在比东莞还便宜。这个原因有相当一部分在于，东莞靠近的是深圳，并且事实上深圳和东莞已经是一个城市了。

而珠海和中山的变化，内因也有，但和外因比较直接。大湾区的概念提出以及交通基建改善的刺激，直接让一个城市的基本面发生了重大改观。比如港珠澳大桥对珠海城市地位和想象空间有了显著拉升，深中通道更是引发对中山城市地位的根本性重估。原来中山属于珠中江的范畴，但大湾区和深中通道的双重刺激，中山现在处在珠海和深圳的双重辐射圈。并且，基于深圳的辐射力更强，中山未来也会成为深圳的一部分。我在去年初对中山的看法偏保守了，主要是基于对通勤因素考量过重。但现在看，深圳迟早也会和中山拉轨道，以满足上班族，深莞惠都市圈要变成深莞惠中都市圈。目前在整个出海口两岸，中山的房价是最低的，基本面的改善让它的前景看好，但比不上东莞。

整个湾区里，看不太懂惠州这个城市，自然人文资源都无比丰富，但城市定位感觉一直像个迷茫的妹纸。如果你问我对惠州房地产的看法，可能要看具体区域和项目。如果有高手，也请后台留下你的宝贵看法，一起讨论。

第三类，通勤圈范围内的卫星城。

围绕着深圳、广州的外围，那些区域，应该视为深圳和广州的房地产市场，纳入到广深的房价统计里去。这些地方的房价会受益于产业转移、人口转移、轨道建设，而拥有长期的支撑。可能有的时候涨得快会落下来调整一段时间，表现很不稳定，但从长周期看，大概率会是一个震荡上涨的趋势。

但在这里买房，要注意方法，不是所有的卫星城都能买。建议重点关注“通勤地”，就是距离工作半径在1小时左右的居住地，这个1小时左右是通勤时间，门到门的距离。不是“交通圈”的概念，人要能住下来，还要能到核心区域上班。

在通勤圈，只是说明具备了居住基础，是否值得投资还要看其它因素。而不在通勤圈，不要说投资了，连住都是问题。

第四类，核心区域的豪宅，继续上涨的空间依然比较明显。

这个说起来有点难接受，但如果你认为未来大湾区要对标世界级，成为全球高端要素资源的聚集地，可能这必须要接受一个现实：湾区核心城市核心区域的豪宅价格现在并不高，未来恐怕会更贵。因为，这些区域很少，并且集中了整个大湾区最好的精华资源，也会吸引大湾区最富有的人群购买。

我们经常使用房价收入比来测算核心城市乃至豪宅的泡沫，这个都被市场现实打脸了。原因是，核心城市的房价，尤其是豪宅的价格，和房价收入比没有关系，而是和财富集中程度有莫大关系。核心城市也好，豪宅也好，价格决定因素都不是本地居民的收入，而是最富有人群的购买力。这个最富有人群，现在还只是全国。只有从这个角度，才能解释为什么香港的豪宅（某些单位的）价格可以冲到70-80万/平米。也才能解释，为什么会有开发商在超大城市里敢用比面包还贵的价格去买面粉。

第五类，城市内部价格分化会很大，规避升级失败的郊区。

一个核心城市，豪宅的价格是10来万，普通住宅的价格是6万，哪种房子更不抗跌？我认为是6万的房子。现在好房子和差房子之间的价差远远没有拉开，未来这个分化会拉大。看下面这张图，东京23区2016年的房价。最贵的中央区，单价约35万多人民币，而最便宜的足立区还不到2万，价差近18倍。

这样的价差，背后可能反映的是：城市内部不同区域之间产业升级和人口置换的成败。升级成功的区域会持续震荡上走（比如龙华），而升级失败的区域，就可能一直萎靡不振下去。往往某些郊区，无论远近，都会出现几个失败案例。

不仅存在于城市内部，核心城市和卫星城之间也可可能会。好的卫星城的房价，可能会反超核心城市比较差的远郊。

这五类其实都说明了一个问题：房地产面临的大时代在变化，我们所使用的思维方式也要跟着变化。买房不能再博傻，多学习独立判断才是王道。