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8月东莞住宅市场供需两旺 新盘定价普遍低于区域价

2017-09-05 粤港澳大湾区城市群网YGA.CN

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4493套住宅将于9月上市

  在品牌房企抢跑“金九银十”、低价区域大量推出新货的推动下,8月东莞楼市供需两旺,在“4·10”限购政策升级后,成交迎来了回暖升温。

  不过,业内人士表示,东莞楼市成交回暖,主要原因是定价理性促成,价格仍然是成交的关键,在“金九银十”到来,供应量大增的情况下,供过于求压力仍大,房企为回笼资金,“以价换量”将成为市场主流。

  文/广州日报全媒体记者蒋幸端

  图/广州日报全媒体记者卢政

  数据分析:洋房成交面积大幅上涨

  临近“金九银十”开发商纷纷抢跑,8月楼市也随之回暖升温,出现了“4·10”限购政策升级以来供需两旺的局面。合富大数据显示,8月东莞新建商品住房供应6329套,环比增加近6成,同比增加近4成,创下2016年12月以来最高月供应水平;成交也明显回暖,8月东莞住宅签约54.9万平方米,共4732套,同比大幅增加42%,环比增7%,与3月和4月基本持平,处于年内高位。

  优房超·瑞城搜统计数据也显示,8月份,在理性定价项目热销、购房客户入市意愿增强和房企抢跑“金九银十”大量推新货等大环境之下,东莞供应连续5个月上涨,创年内最高峰。2017年8月住宅供应面积72.65万平方米,面积环比上涨65%,其中洋房占比7成,是绝对的主角。洋房共有21个项目供应,套数超300套有6个项目,以碧桂园、万科、卓越等房企为主;别墅有7个项目供应,合计419套,合计面积8.4万平方米,环比飙升757%,碧桂园成为供应大户。

  公寓产品占比下滑

  在物业类型成交方面,8月洋房成交占比快速上升。据东莞中原战略研究中心监测显示,8月住宅各物业中,洋房成交面积占比75%,与7月的60%相比大幅上涨,主要是由于临近“金九银十”,碧桂园等多家品牌房企项目多盘齐发,甚至以低于同片区项目价格入市,以价冲量抢跑市场。此外,公寓产品占比虽然在洋房市场发力下明显下滑,但仍然处于高位,占比达22%,别墅占比3%。

  从物业类型库存情况来看,8月底东莞洋房、别墅和公寓的库存量分别为281.55万平方米、99.41万平方米、47.88万平方米。东莞中原战略研究中心介绍,按过去一年消化速度计算,消化周期分别为6.8个月、16.8个月、7.1个月,洋房和别墅的库存消化周期持续拉长,尤其别墅受政策原因影响出货难度较大,其消化周期环比拉长了近2个月。

  房价涨幅持续走低

  此外,合富研究院介绍,8月东莞新建商品住宅签约均价16550元/平方米,环比持平,同比上涨10%,涨幅创过去22个月以来最低,房价持续回归理性。值得注意的是,房价同比涨幅持续收窄。合富大数据显示,东莞房价同比涨幅从去年10月最高的76%持续减小至今年8月的约10%,创过去22个月以来最低,预计接下来的9~12月,同比涨幅将持续走低。

  另外,房价环比表现平稳。合富大数据统计,2017年1月以来,东莞每月房价环比保持0%上下2个点浮动,整体表现稳定,其中最近3个月保持连续微跌。

  前八个月供求平衡

  另外,合富大数据显示,2017年1~8月东莞新建商品住房供应和签约面积均约为324万平方米,其中供应量同比减38%,签约量同比减50%;均价16315元/平方米,同比上涨26%,涨幅较去年同期回落9个百分点,预计全年房价同比涨幅将回落至20%上下,将较去年涨幅降一半。

  房价同比涨幅回落显示出价格是影响东莞楼市成交的主要因素,市场上直接表现为定价高区域成交困难,定价低区域和楼盘成交火热。东莞中原战略研究中心表示,8月楼市整体认购量与7月基本相当,市场逐渐出现分化,临深区域由于房价高位企稳出货难度仍然较大,市场热点仍然集中在单价较低的楼盘和价格在区域内较低的楼盘中。

  原因分析:品牌房企集中推货

  8月份东莞住宅市场供需两旺,东莞中原战略研究中心认为,一是由于碧桂园、万科、卓越等品牌房企大力推货冲刺业绩,其中碧桂园贡献力度非常大,碧桂园旗下项目住宅成交总量占全市的39.71%。二是新品供应量大增,且诸多项目定价纷纷低于预期,带动本地需求加速入市。三是麻涌、横沥、望牛墩等相对价格洼地和城区受供应放量推动,成为市场成交热点。

  东莞中原战略研究中心介绍,8月热销盘持续加推,大量新盘也积极入市,反映出开发商推货热情仍然较高,尤其碧桂园和万科明显加大推货力度以加快资金回笼。8月多盘定价低于区域价格水平,本地需求持续大幅放量,促使开盘销售率维持高位。

  开盘价低于区域价

  根据东莞中原CCES监控的来访数据显示,2017年8月东莞楼市来访量环比7月上升7%,一方面,楼市新盘明显增多, 且逐步进入样板房开放、认筹或开盘阶段,客户看房购房的意愿明显增强,楼市人气火旺;另一方面,品牌房企项目增多,产品品质的提升激发购房需求增长。

  不过,真正推动购房者入市的还是价格。东莞中原战略研究中心还表示,近两个月单价较低的区域成交持续活跃,多个楼盘开盘销售率高 ,反映出当前购房者入市意愿较强。

  值得注意的是,8月部分开发商以价换量急求资金回笼,出现部分项目定价十分理性谨慎,开盘价均低于区域价。

  展望:

  4493套住宅将于9月上市

  据东莞中原战略研究中心统计,“金九银十”到来,全新项目扎堆入市,供应将显著放量。开发商在全年销售目标的压力之下,出货意愿强烈,9月东莞楼市将迎来一波供应热潮。据该研究中心介绍,未来一阶段,东莞物价备案尚未上市的项目有21个项目,供应 4493套,其中不乏全新项目面市。此外,受到供应增加以及旺季到来,品牌开发商跑量出货,预计9月东莞楼市成交量回升。

  动态:

  上周东莞住宅成交量升价跌

  上周东莞住宅供需两旺,处于年内周成交量的高位,主要由郊区楼盘低价成交支撑,呈现出量升价跌的态势。

  据合富大数据统计显示,上周东莞新建商品住宅供应达2474套、27.4万平方米,仅次于3月“小阳春”的周供应量,处于年内供应量的高位。从成交来看,上周东莞新建商品住宅签约达1993套,仅次于3月最后一周的2200套。从价格来看,上周东莞住宅签约均价16003元/平方米,环比下跌10%,总体平稳。

  值得注意的是,上周城区周边镇区成交突出,支撑起东莞楼市半边天。据合富研究院介绍,上周石碣、东城和麻涌三个区域成交占市场62%份额,城央外围区域石碣和麻涌两镇总成交量达968套,市场份额高达49%,两镇为东莞低房价区域,均价均在1.3万~1.4万元/平方米之间,拉低全市整体均价。

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作者:广州日报 来源:广州日报 阅读: -
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