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■有600年历史、保存完好的火村,是岭南地区不可多得的古民居聚落标本。

广州第一个在全面改造中整体保留的传统村落

一字形大街后纵排8列、横排10列的祖祠、古民宅静卧在青山与绿水间,在繁喧的市集与犬牙交错的握手楼包围下,兀自有一份遗世独立的美。

这座有600年历史、保存完好的明清古村,是岭南地区不可多得的古民居聚落标本,却因改造险些被拆平(详见2015年5月29日《新快报》报道),在《广州历史文化名城保护规划》将其列入传统村落保护后,即将玉碎于大拆大建的古村发生了命运的逆转——

5月,村民复建安置房动工,位于萝岗的火村将成为广州第一个在全面改造中整体保留了传统村落核心区的古村,那些荒废沉睡了几十年的祖祠古宅,将变身为广州东部一个文创与休闲地标。

文化遗产保护往往被认为是城市发展的绊脚石,保护不拆就意味着少了可开发的土地,火村保护是如何得到开发商的认同,又如何兼顾开发利益与保护要求呢?

开发商:一开始头疼

要空出3.6公顷地块不能建高楼

“接手前,我们并不知道有这么一个传统村落需要被保护,当时没有提出这个要求。接触到这个任务开始,我们觉得头疼,村里也觉得很麻烦。”承担火村改造的珠光集团助理总裁、设计管理中心总经理谢振辉并不讳言保护古村给项目开发建设带来的困难。

火村三旧改造方案早于2013年11月获批,采取全面改造模式,整体拆除重建,只迁建保护8处不可移动文物建筑,仅原地保留一处风水塘。

但是,2014年12月18日正式实施的《广州历史文化名城保护规划》将火村花厅坊列入传统村落保护,要求“重点保护传统格局、历史风貌和空间尺度,保护与村落相互依存的自然环境、景观与视线通廊”。“保护不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑,严禁大规模的拆除,新建建筑高度、体量和色彩应与传统风貌相协调。”

这意味着,花厅坊不仅要原址保留不可移动文物及历史建筑、传统风貌建筑,而且要整体保留古巷格局,以及一些未被列入上述名录但有历史风貌的建筑,还有周边的水塘、大树等景观。

据了解,在原规划中,火村的整体改造将以居住为主,其中90%的新建建筑面积是住宅。这个地块占地3.6公顷,原规划是要建高层建筑,一半用作村民回迁房,一半是住宅商品房销售。而因为地块因素,将有两条路呈“十”字形从整体中破穿而过。

在建筑总量不变的前提下,如何腾挪出一块空间,把这块地上原来的建筑量转移到别的地方去,不但整个规划结构要改,连路网都要重新调整,原来从花厅坊交叉穿过的道路也避让开了这个需要保护的古村落地块,而改成“人”字形从外围经过。

城市更新理念:

尊重历史、城市管理原则、土地使用者

“规划空间改变随之而来的是,许多的设计困难需要克服”,谢振辉介绍到,由于花厅坊不能开发,但整个地块的容积率、建筑总量不变,那么就必须通过调整其他开发地块的建筑高度来消化花厅坊原来的建筑量,致使楼高从原来的100米增加到120米,这将直接增加开发成本,“假设楼价未来的上涨趋势不足以覆盖掉开发改造成本,那么这将是我们改造带来的直接风险,而这更涉及到公司经营理念与现实成本核算之间的平衡。”谢振辉说。而珠光集团对于“企业在这一过程中付出的不能直接变现成本”的态度则是,眼光放长远,更看重可持续发展。

“遵循城市的发展历史、符合城市管理者的指导原则、尊重土地原使用者”,是谢振辉总结的珠光集团参与城市更新的“法宝”。

“我们的改建思维也是一直在成熟变化,我们要延续传统文脉,看中这一片的利用价值,我们不希望,保留后,就放在那里,更重要是,怎么去活化利用。我们更愿意用积极态度去理解。”

活化：现代人消费重文化体验

古村开文创小店做超市健身房

“希望在活化利用的过程中,赋予一些更为合适的商业业态在里面,经营得好的话,应该是作为整个火村改造的重要亮点。”谢振辉这样理解保护传统村落对房地产开发的价值。

“十年前,人们会去shopping mall消费,现在人的商业活动更强调体验,对文化的需求慢慢在回归,在提升。更多的人愿意去一些历史文化的空间形态活动,去体验,去消费。”

“我们认为,花厅坊的位置,交通便捷,如果经营成功的话,不仅是服务火村这个地方,可以覆盖到更大的范围。因为萝岗区域目前还没有这样形态的消费场所,很多都是类似万达广场啊、敏捷广场这样的shopping mall,我们希望打造出是差异化的消费体验场所,带来不同的消费体验。”

根据花厅坊保护发展规划,未来的花厅坊,最大一部分是文创类的小店,如果你来这里古村一日游,你会在这里邂逅O2O的线下作坊或者工作室,逛古村,赏传统的陶艺、手作、木家具;如果你在这里安家,你会发现,跟别的住宅小区不一样,诸如“711便利店”、生鲜超市、健身房、家政服务、书店这样的生活配套都不在高楼下的裙楼里,而在这600年前的古宅里,是不是够酷?

然而,最重要的是,花厅坊是传承、演绎火村传统文化的舞台,那些荒废多年的祖祠将上演一幕幕传统节庆、宗族聚会、婚嫁大戏,火村的历史、传统工艺展览肯定会在这里占有一席之地,还有老人活动中心、亲子活动中心、幼儿园……

保护新理念:从保护为核心变为以利益均衡为前提

古村能升值,能释放其他空间做绿地建住宅

保护所带来的文化价值、社会价值显而易见,但因保护而经济利益受损往往是最大的障碍。

对此,火村传统村落保护发展规划的主要编制者道出了火村保护最重要的理念变化与路径:“大家一开始担心老房子保留得多会损害村里和开发商的利益,现在这个问题比较好地解决了,我们找到了一个不损害各方利益的方式来保存古村:以前习惯以保护为核心,不怎么计算村民和开发商的收益。现在转向以利益均衡为前提。花厅坊有很强的稀缺性,萝岗附近已经几乎没有这样有趣的老村了,未来可以成为一个舒适、休闲、有趣的地方,会吸引大家来,传统村落形态里的商业上会比裙楼商铺有价值,这使村里看到了物业升值的机遇。”

“另外,规划里本来就要有独立用地的配套设施,例如村民文化中心、幼儿园等,一旦在新的用地建设,就要按照建筑密度30%、绿地率35%等要求来设计,但如果放在保留的老建筑里,其实是有好处的,因为保留地块建筑密度大约50%,比新的用地高很多,也没有绿地率的要求。”

“我们发现这种传统村落的优势,它贡献了特定的机会,可以把一些必须要做的功能放到传统形态里面,其他空间可以用来做更有商业价值的东西,也可以有更多绿地。因此古村保护贡献了更多具有商业价值的空间,也没有损伤它的总开发量,这不仅仅是数字的腾挪,还有形态的腾挪,两边都受益,古村被保留下来,新的地方获得了更好的品质——这是我们做方案重要的出发点。不光改造了古村,也让周边变得更好。”

保护范围:

建筑分四类,池塘、祠堂、大树都要保

根据花厅坊保护发展规划,将对花厅坊内的建筑分四类进行保护与改造:保护登记文物;保留质量好的风貌协调建筑;整治改造质量差的风貌协调建筑;风貌不协调的建筑酌量拆除。

这一规划于2015年9月15日通过了广州开发区国土资源与规划局组织的专家评审。专家认为:方案全面细致考虑了传统村落及不可移动文物遗产的保护,并在“三旧”改造的框架下兼顾了发展需要,保护措施基本合理,发展规划方案基本可行。并建议将花厅坊前两个池塘划入核心保护范围,重点保护池塘、祠堂、大树形成的传统村落历史景观。

2015年9月11日,广州市文广新局也批复了这一规划方案。

目前,珠光集团正围绕落实这一保护发展规划对原来的改造方案进行各方面的调整。

村民

欢迎修好老屋,更关心安置补偿

新快报记者日前在火村了解到,目前村民都未签订房屋征收补偿协议,花厅坊里的房子的产权都尚在村民手上。新快报随机调查了6位村民,他们更关心的并非拆不拆花厅坊,而是能否在改造中得益,安置补偿是否满足其要求。

两年前接受过新快报记者采访的老人钟锦洪仍住在花厅坊安阜南街46号、区文物保护单位的老宅中,一直反对拆祖屋的他说:“村长来同我倾签征收协议,我唔想征,他也不勉强。”

一位自称有房子在花厅坊的村民自豪地说:“我花厅坊间屋租左俾外来人住。如果不拆,修翻它,好靓咯,以前我一家10口人都住在里面,三间两廊,有一口井好靓。”

一位住在花厅坊背后的新村的村民十几年前就搬离了花厅坊,“那个房子今年又塌了一半。开发商修好,我都没有问题啊。”

而非常盼望古村改造住进新房子的一位村民则说:“花厅坊等他们搞成啦,我都热烈支持的。”