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广州部分小区探索业主自我管理模式 收支公开成为有益尝试

2021-12-15 粤港澳大湾区城市群网YGA.CN

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连日来走访了解到,广州有部分小区因为各种原因没有配套物业管理公司,而这些小区近年来探索出了业主自我管理模式,取得了一定成效。有的小区实行业主自管后,一年可以多出来数百万元的共有资金,这些资金可以全部用于小区公共服务方面,业主们有了更大的协商权和决定权。

与此同时,业主自管模式也是“苦乐参半”,业委会委员们经常要当“和事佬”,协调住户间的各种家长里短,工作起来并不容易,这种管理模式是否可复制,能走多远,还有待观察。

热心又有空 他主动参与小区管理

市民张金龙所在小区是房改房,一开始是某单位员工宿舍,后来经过确权后成为商品房在市场上销售。之前,业主们也曾尝试过联系物业管理公司,但因为价格没谈妥,小区一直处于无物业管理状态;随后在业主委员会的牵头下,业主们决定进行自管。迄今为止,该小区进行业主自管已经超过10年。

今年快60岁的张金龙是该小区业主委员会成员,他在这里居住了20多年了,因为岳母在这里住习惯了,舍不得熟悉的老街坊,不愿意搬走,所以张金龙也一直住在这个小区里面。而成立业主委员会并非易事,该小区业委会光是成立就花了两年时间。张金龙是一个热爱生活的人,在他看来,业主委员会成立,最难的就是要寻找几位有热情、有担当、有水平、有动员能力的业主代表,这些人在小区业主群中要比较活跃,在业主当中有一定公信力,而且也要愿意牵头做这件事。

张金龙是一家私营企业的老板,平时时间比较自由,当时儿子也已经上高中了。“平时儿子的学习基本上都是他母亲在管,我基本上不用管。我之前还组织过这栋楼的羽毛球联谊赛和新春联谊会。所以大家都推荐我来牵头成立业委会。”

保持公开透明

所有收益都要“颗粒归公”

而张金龙威望真正提高,是6年前在他带领下小区成功加装了电梯。早在10年前,小区的300多户居民就一直想加装电梯,但有两户一楼和二楼的住户不同意,觉得装电梯后会影响自家房屋的视线。后来,张金龙花了3个月时间苦口婆心与这两户人家谈心,最终由他自己额外拿出10万元用于补贴这两户人家,装电梯的事才最终谈妥。“当时很多老人春节来到我家里,给我带了老家的土特产,说我帮了小区一个大忙。”

张金龙表示,加装电梯成功,小区居民高兴很好理解,除了让老人家上下楼更方便了,而且房子就算卖掉,每平方米价格也能提高2000元左右。所以,在最新一期的业主委员会投票中,张金龙被推选为业主委员会委员。

张金龙告诉记者,小区业主自己管理的好处,首先就是居民可以从中获得实惠。如今,该小区对业主收取物业管理费1元/平方米。每年春节,张金龙还会给每位业主赠送两包米和油,小区65岁以上的长者每年还能收到生日红包。“没有开展自我管理之前,没想到物业管理每年还能创造出这么多收入。”张金龙介绍,该小区公共停车位、其他收益等收入都归物业管理处所有,这两方面的收益甚至比物业管理费还要高。如今一年下来总收益超过100万元,但每一分钱都要“颗粒归公”,用在小区建设上。

这些年,该小区的变化十分明显。过去,这里是开放式小区,连大门都没有,任何人都可以自由出入,后来安上了大门,在公共区域新建了安防系统,安装了上百个摄像头,绿化也做得很好,到处郁郁葱葱。虽然平时小区里繁琐的杂事不少,但能够为小区住户带来这么多实打实的好处,大家都感到,小区由业主们自己管理还是非常划算的。

在张金龙看来,小区业主自己管理自己,最重要的就是要保持公开透明。“业主委员会从成立开始就说得很清楚,所有公共收入属于全体业主所有,取之于民,用之于民,每个月都会公开收入明细,接受全体业主的监督;并且有两位业主独立担任监督员,负责监督小区各项费用的支出。”

小区自管后“焕然一新”

“每花一分钱都经得起考验”

和张金龙所在的旧小区不同,广州市也有部分规模不小的商品房小区实行了业主自管。2015年2月,位于广州市怡乐路的祈乐苑业委会自行组建了物管中心,开始实施业主自管。这个有1400多户居民的小区也是市内最早实施自我管理的几个小区之一。近年来,祈乐苑小区成了业主自管的样本,省内不少小区的业委会都前来取经。

祈乐苑小区业委会主任冼敏强告诉记者,该小区目前每年物业管理收入约为五六百万元,包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益等三个部分。今年11月,该小区刚召开了业主大会,商讨是否同意动用共有资金120万元对小区花园广场及大门口进行翻新,并对小区部分道路进行翻新。经过这些年的业主自管,该小区所有监控视频、消防设施均已全部换新,小区环境面貌焕然一新。

冼敏强介绍,在小区实行自主管理的前三年中,物业总收入约1200万元,除去支付物业管理人员的工资外还有几百万元结余,这些款项全部用在了小区建设上。该小区物业中心员工包括物业主管全部是业主自聘的,其中业委会共有10位委员,资金统归业委会调配,物业中心直属业委会,下设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门。而业委会委员全部为兼职,不领取工资。

冼敏强说,小区业主自我管理,所有收入均用来服务小区业主,包括小区基础设施建设、小区绿化等。“所以,我们每年的物业收益基本上都要力求用完,并且要把钱花好,用在刀刃上。当然,如果到年底还有结余,会放在来年一起使用。”

说起实行小区业主自管这几年的心得,冼敏强说,最重要的有两点:一是要公开透明,二是业主委员会要真正担起责任,全心全意为全体业主服务。

根据该小区共有资金使用和管理办法,小区聘请工作人员、设施维护等费用,每个月以45万元为限;业主大会同意业主委员会以单笔金额不超过5万元,每年支出总金额不超过80万元的范围内按照年度预算拨付使用,超过80万元的,应该提交业主大会表决;业主委员会应该每季度公示共有资金收支情况;业主大会会议应由专有面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。“我们从一开始就定下一个目标,我们所花的每一分钱,都要经得起考验。”冼敏强说。

“自管”小区有增多趋势

当“和事佬”颇为费心

张金龙坦言,他所在的小区实行业主自管,最初其实也是迫于无奈。“之前和几家物业管理公司谈过,对方都觉得利润太低,因为小区设施老旧,物业公司接手后需要投入的资金太多。”

据介绍,该小区聘请的20多名物业管理人员主要是进行小区的日常管理,任务非常繁重。很多时候,社区居委会和社区党员在小区管理中也发挥了重要作用。比如今年组织小区群众前去接种疫苗和做核酸采样,全部由社区党员负责,而小区业委会委员全部出动,担任志愿者。“成立业委会就是要为广大业主服务的,那段时间我们几名业委会委员每天都工作到晚上11时,甚至连家属都发动了。”

张金龙告诉记者,近年来广州市已经有很多小区开始探索业主自我管理,目前采取该模式的小区有增多的趋势。首先,很多长期没有物业管理公司的小区业主逐渐发现,小区里有不少可供开发的资源,如停车场收费等,与其将这些收益交给物业管理公司,不如拿来由业主集体支配;其次,市内一些建成40年以上的旧小区,如今社区公共设施、小区配套设备基本上都到了需要全部更新的地步,物业管理公司一旦接手需要非常大的投入,而这些小区往往都没有物业维修基金。“很少有物业管理公司愿意接手这类旧小区,即便接管后,最终还是需要小区业主自筹维修资金,有些住户可能就不愿意了。”因此,业主自管这种模式更适合这类面积不大、住户不算多的小区。

但张金龙坦言,业主自己管理小区也会有烦恼,可谓“苦乐参半”。比如说小区里的垃圾分类回收点设置问题,因为住户们的不同意见,前后花了他3个月时间才算解决,这也让张金龙看到了小区业主自管面临的困难。“当‘和事佬’最费心,有些事情实在协商不妥时,就要开业主大会让大家一起讨论,有可能讨论到最后,也很难达成2/3以上业主同意的结果。”

他表示,因为是业主自己管理,很多事情只能靠大家自觉。“比如说,小区装修的问题,有时业主不报备,他开始装修后我们听到噪音才去寻找是哪一家在搞装修;还有一次一位老年住户突发疾病,刚好小区里车辆停得太满,救护车进不来,后来只好由老人的儿子背着老人下楼。”

“自管”能否复制有待观察

“构建和谐小区是共同目标”

“业委会要经常开会,需要投入很多时间,所以多以退休人员为主。随着年龄增大,他们的精力也有些跟不上。”张金龙也期待着有年轻业主能加入。

冼敏强也表示,小区实行自我管理也面临着很多现实的考验。比如,小区业主委员会不是独立法人,在与外界打交道时就会面临身份上的困难,一旦出现纠纷,业主委员会因为不具备法人资格也不能承担相应的责任。

广州市物业管理协会相关负责人表示,目前全市有5000多个住宅小区,没有实行物业管理的小区数量还没有统计过,但占比估计不超过10%。“实行业主自我管理的小区很多是开放式的,或是以前的单位住房、宿舍楼,或者是房改房,这种住宅区一般都是自己管理的。像20世纪80年代建的一些小区,很多都没有物业管理,这种状况也持续到现在;2000年以后建成的小区基本都引进了物业管理公司。”

该负责人表示,从目前来看,业主自管模式更适合那些只有几栋楼的、规模不大的中小规模小区,而对那些居住人口众多,动辄数千上万人的大型小区来说,还是要由大型物业管理公司来进行管理,由业主自己请几十人的管理团队来恐怕很难胜任。“每个小区的情况不同。业主自管也有自管的好处,是一种有益的尝试,比如可以减少业主与物业管理公司之间的矛盾,业主有更大话事权。但业主委员会的担子相应地也更重了。”他表示,随着《广州市物业管理条例》的实施,未来业主参与小区管理的程度会越来越深入。

广州市物业管理行业协会副秘书长陈昂鹏也表示,相对于数千个有物业管理公司的小区来看,实行业主自管的小区毕竟是少数,该模式能否复制还有待观察。“无论是业主自管还是请物业公司管理,构建安全、和谐的小区,都是大家的共同目标。”

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